近年来，随着房价的不断升高，越来越多的人为了省钱、省心，选择租房住。《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，截止到2020年初，我国租房人口数量已经高达2.25亿。更有专家分析，到2022年，我国的租房人数将达到2.4亿。

面对庞大的租房群体，如果没有完善的租赁市场管理体系，势必会导致“租房圈子”的混乱不堪。出租房进行违法活动、非法群租徒增安全隐患、二房东私自转租、黑中介等等问题不断发生，严重影响租赁市场的健康发展，更对房东和租客造成诸多困扰。

为了规范住房租赁市场，国家也出台了相应的政策条款，比如9月份的《住房租赁条例（征求意见稿）》。其实，早在今年5月份十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》中，第三编《合同》里的“租赁合同”条款就有涉及出租人、承租人相关的内容。

《民法典》新规

NO.1 转租

“二房东”转租的问题，相信有过租房经验的人都有体会。有些“二房东”为了赚取中间费，瞒着房东私自转租房子，结果引发多方矛盾的新闻常有报道。

本次新规中明确指出：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，租客转租必须经过房东同意，房东一旦发现租客擅自转租，可以选择直接终止合同。

同样，为了保障现任租客的权益，新规中也提到：承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

另外，如果在转租期间，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

NO.2 装修

如何在出租房里营造“家”的氛围？对房屋进行简单的装修改动，或许是不少租客的首选方案。粉刷墙壁、安装家具电器等，都是常见的改造方式。

此次新规指出，租客经过房东同意，才能对房屋进行改善或增设他物。否则，房东“可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

所以，打算改造出租房的租客们，一定要事先征得房东的同意。

NO.3 租期

大多数人对租房租期的选择，一般分为月租、季租、年租。此次《民法典》新规，对租期的最长时效有明确限定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

针对当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况，新规也有相应规定：依据本法第五百一十条（合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。）的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

NO.4 买卖

关于租房你最害怕什么？十个租客里估计有八个会答：“最怕房东突然卖房。”

出租房对“打工人”来说，恐怕是最接近“家”的场所了，谁都不希望自己的“安乐窝”忽然出现变动。然而，有些房东在和租客签订合同后，因为自身原因急需出售房屋，却又不给租客预留足够的时间搬家。这样草率的决定，往往给租客带来不少麻烦。

针对这一点，新规指出：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。同时，为了保障租客的合法利益，房东在出卖租赁房屋前，还必须同时告知租客拥有优先购买权。（但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。）

如果租客在得到通知后的十五日内未明确表示购买的，视为租客放弃优先购买权。

由此可见，不论是《民法典》还是《住房租赁条例（征求意见稿）》，都表明国家对于整顿住房租赁市场、完善租房体系的决心。房东和租客的利益都得到了保障，整个住房租赁市场才能健康发展。

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